代理房屋买卖纠纷诉讼案

     ——不战而屈人之兵

买主通过房屋中介看中了一套二手房，经协商一致签订了《房屋买卖合同》，并依约向卖方交纳了定金1.5万元，向中介交纳了中介费1.5万元，但之后，卖主并没有依约积极履行约定的卖房义务。买主打电话、发短信向卖主催促，卖主总是用各种理由推脱，实则不予履行合同义务。当买主申明说要委托律师诉诸于法庭时，卖主却卖弄玄虚：“我做工程许多年，大大小小的官司都遇到过，几百几千万的官司我都打赢了，这几万块钱算啥？你请律师，我这本来就有律师。”、“你起诉只管起诉，我财产一转移、房屋车辆一过户，你到时候一分钱拿不到。还起诉个球啊！”

买主想要通过法律途径维护自己的权利，但是听了卖主上述的话，有些犹豫，一再对李大贺律师问东问西，显然信心不足。

李大贺律师对买主阐明：“你现在犹豫，不敢起诉或者不起诉，正是对方通过上述话素想要达到的目的。诉讼，就如同战争，有战略，也有战术。战略上出师有名，本身已经有胜利的希望。诉讼战略上有法律的支持，本身就可预见到将来胜诉的可能。战术上做好技术、技巧、经验、反映等整体、细节、时间、节奏等各方面的安排，就能最终赢得战争的胜利。诉讼战术上以引导对方、影响法官的战略思想为统领，在陈述、举证质证、辩论、和解、总结陈述等各个环节、各个方面做到了细致而精准的把握，就可赢得诉讼的最终胜利。”

买主：“李律师！打赢这场官司，您有多大把握？”

李大贺律师：“这取决于你有多大的信心。因为只有你对这个案件有信心，你才能够集中精力研究案件的战略战术问题，不然你就会将精力盯在为不可能找出各种原因来，对诉讼无益。只有你对我李律师有信心，咱们才能够达成默契，精诚合作，共同努力来赢得诉讼。”

买主：“那他如果跟法院拉关系怎么办？我没有对方能力强。”

李大贺律师：“你看！你又回到对方设置的思维圈里了。你要知到，不仅是我们要引导对方，让对方跟着我们的思维走，要影响法官，让法官认可我们的观点，倾向于我们这一边，对方也反过来对我们这样做啊！你一定不能围着对方思维走，而要面对对方的说辞、行为而理性、坦然面对之，进行冷静的分析，做出自己独立的判断和抉择，让你的下一步行动影响对方的判断（让对方产生误认、错判甚至慌乱，进而失去理智——智慧），让对方跟着你走，然后你不就可以做到引导对方一步步朝着对你自己有利的方向发展吗？”

买主：“李律师！律师委托代理合同我签订了，下一步我们该怎么办？”

李大贺律师：“下一步就是写起诉状。但是起诉状不是随便一写，达到法院受理的条件就可以了，这还不如不写。因为，一份起诉状，是整个诉讼的起点和总纲，以后的诉讼过程都要围绕着起诉状中隐藏的指导思想、战略方针、战术布防来展开。起诉状写好了，可以直接达到引导对方、影响法官的动机，甚至还不到开庭对方就已经向你主动和解、积极赔付——做到不战而屈人之兵。所以，这个起诉状，根据该案件的复杂性、难易程度，围绕战略上藐视敌人、战术上重视敌人的书写原则，预计从书写到最终完稿需要1-2天的时间。”

买主：“那好！李律师！我完全相信您。您说怎么办就怎么办！”

李大贺律师将《民事起诉状》写好之后，递交法院，之后随即准备《赔偿项目清单》（附每项的说明、法律依据）、《证据目录》。在整理证据的过程中，李大贺律师充分体会到对方的蛮横、狡诈、无理。但是，对方越是这样，李大贺律师越觉得轻松，因为这正是对方理屈、词穷之表现，正所谓“有力不在话多、有理不在声高”。

在递交诉状不久，法庭来电，问是否有意向调解。李大贺律师便知法院是有意通过调解促成案件了结，便毫不犹豫的予以肯定的回复。随后，李大贺律师便在约定的时间提前来到法庭，向法庭陈述了案件的事实，听取了法庭对案件的看法，向法庭表达了调解的前提、条件和幅度等意愿内容。在法庭说明了从原告提交的证据不能对案件做完整的了解（这是我们的特有安排，即在起诉时只提供基本、部分证据，以让对方雾里看花，在庭审中方对整个证据进行完整的展示，让对方措手不及、乱了方寸）之后，我随即回到办公室，将法庭所想要了解的相应方面的证据复制件回来提交法庭（做到对法庭的充分尊重、密切配合，让法庭加深积极印象）。结果，卖主在本次调解机会中，始终未到法庭（由此已见下峰）。

 第二次调解，买主（原告）、卖主（被告）、中介（第三人）均已到庭。

法官对先被告发问：“被告！你是否要履行合同？”

被告：“履行啊！怎么不履行？谁说我不履行（反问法官，显示不尊重）？”

法官:“什么时间履行？多长时间履行？”

被告的回答，含含糊糊，又玩起了猫腻。

李大贺律师对卖主发问：“你说你履行合同！履行合同不是光说履行就是履行了，是否履行要看你的具体行为。你已经有哪些，并即将要做哪些具体履行合同的行为？”

卖主一听李大贺律师上述发问，不等李律师往下讲，便抢过话在不足50平方米的法庭上几乎是咆哮着大叫：

“年轻人！你说什么？啊？你律师怎么了？不就是收了原告几个钱吗？话可以这样讲嘛？啊?小伙子！”

李大贺律师笑而不答。

转过头来，李大贺律师向法庭简明扼要的陈述了被告违约的事实，据此表明：

“被告已经用实际行动表示不予履行合同，并且在今天的法庭上的表现，亦进一步表明其违约、不予履行合同义务的行为事实。原告因此，拒绝与被告和解，坚持诉讼请求。”法庭认真听取了李大贺律师的陈述和意见。”

等待排期开庭。

结果，就在第二次调解之后不过一天，卖主主动向买主提出和解请求。不过两天，卖主向买主交付现金2.8万元；不过三天，卖主向买主追加交付现金1.2万元，共计向买主交付现金4万元（距离买主的诉讼请求4.5万元只差0.5万元）。

不战而屈人之兵。

注：案件年份为2016年5月份，承办单位为郑州市金水区人民法院，原告即买主为王某，被告即卖主为杨某夫妇，第三人即中介公司为郑州安*房地产经纪有限公司，李大贺律师担任原告诉讼代理人。